行為保全指在民事訴訟概念中，為避免當事人或者利害關系人的利益受到不應有的損害，法院依據(jù)他們的申請對相關當事人的侵害或有侵害之虞的行為采取強制措施。一般情況下，申請行為保全的一方必須滿足以下條件：存在爭議的事實；有權要求行為保全的合法權益；存在可能導致權益受損害的風險；有證據(jù)證明有必要采取行為保全措施。法院則可以采取各種行為保全措施，以防止或制止?jié)撛诘膿p害。這些措施可能包括：禁止被告繼續(xù)某種行為、扣押被告的財產或資產等等。
行為保全程序在商業(yè)糾紛、知識產權侵權案件、財產保全和其他涉及法律權益的案件中被廣泛使用。它有助于確保當事人在訴訟過程中的權益得到妥善保護，并可以有效防止可能的損害。
而在涉及物業(yè)選聘時，目前在大多數(shù)城市均存在的情況是，部分開發(fā)商或物業(yè)暗示業(yè)主行使這一權利，利用自己的資金優(yōu)勢，濫用行為保全，直接暫停業(yè)委會的物業(yè)選聘工作，拒絕退出小區(qū)，損害業(yè)主利益。正因如此，在選聘物業(yè)時，業(yè)委會需警惕無良物業(yè)企業(yè)的行為保全操作。（詳情可見《關注與應對！警惕業(yè)主大會中的行為保全操作！》）需要注意的是，盡管行為保全常常被濫用，但在某些情況下，行為保全可以在選聘物業(yè)企業(yè)的過程中發(fā)揮積極作用，事實上有助于保護小區(qū)業(yè)主權益。在下面這一案件中，業(yè)委會在召開業(yè)主大會時涉嫌存在造假情況，業(yè)主申請的行為保全便成為了確保程序公正和維護業(yè)主權益的重要工具。2021年12月，上海市楊浦區(qū)人民法院受理了原告上海永綠置業(yè)有限公司與被告上海市楊浦區(qū)綠地匯創(chuàng)國際廣場業(yè)主委員會業(yè)主撤銷權糾紛一案。申請人上海永綠置業(yè)有限2021年9月30日，被告發(fā)布《業(yè)主大會決定公告》，同意公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)。原告永綠公司為該商業(yè)區(qū)的物業(yè)管理公司，認為被告在組織召開業(yè)主大會過程中存在諸多違法違規(guī)行為。雙方的爭議焦點集中在下面這一條：票的送達、回收、計票是否符合法律規(guī)定。原告認為，被告在選票送達、回收中違反相關約定，存在弄虛作假的情形?！蹲h事規(guī)則》中沒有電話送達表決票的方式。其次，被告郵寄送達了74票，但郵寄時卻未按業(yè)主名冊中的地址送達，經核實，僅有6封快遞被簽收，同時，被告也沒有按照《議事規(guī)則》第15條的規(guī)定，提前7天郵寄選票，有些選票的郵寄時間已晚于《業(yè)主大會公告》上所載的選票發(fā)放時間。即便當面送達的選票，存在大量選票投票人與實際權利人不一致，但被告卻未能提供相應的委托手續(xù)，故涉案業(yè)主大會程序違法。法院將選票與《業(yè)主清冊》進行核對，表決票應計275票，參與表決票205票。其中91票簽名與業(yè)主清冊所載權利人一致。剩余114票中，21票為第三方工作人員通過電話發(fā)送選票征詢業(yè)主意見后代投，3票簽名模糊難以辨認，12票《業(yè)主清冊》所載權利人為法人。剩余78票中，被告自認5票無法核實，其余73票中，可提供書面委托、事后微信、短信確認共41票，其余被告自行核實確認為租客經業(yè)主同意代投或業(yè)主員工經同意代投。原告對被告提供的41份書面委托手續(xù)、微信、短信不予認可，并提供3名業(yè)主及1名受托人出具的情況說明、微信記錄，證明被告提供的書面委托手續(xù)、微信、短信確認信息系造假。法院認為，被告在組織業(yè)主大會過程中應按《議事規(guī)則》所載送達、回收選票。因《議事規(guī)則》并無電話委托投票的方式且明確代為參加業(yè)主大會需提供書面委托手續(xù)，故表決票中屬于電話委托投票和被告未能提供書面委托手續(xù)的不應計入有效票數(shù)，因此，本次業(yè)主大會參與人數(shù)未達法律要求，所作決議應予撤銷。撤銷2021年9月30日上海市楊浦區(qū)綠地匯創(chuàng)國際廣場業(yè)主大會作出的“公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)方案”的決議。業(yè)委會選聘物業(yè)服務企業(yè)是一個重要的程序性決策，需要確保程序的公平性和合法性。在這一案件中，行為保全幫助確保了投票程序的合法合規(guī)性，避免了因程序違規(guī)而導致的不公平或非法決定。作為一種關鍵的法律工具，在無良企業(yè)手中，行為保全成為了耍賴、鉆空子的“免死金牌”；而在真正出現(xiàn)違法違規(guī)情況時，對于利害相關人而言，合理利用行為保全，能夠有效維護自身權益，確保公平決策。因此，對法院來說，有必要加強對行為保全的審查，以確定其是否合法與合適，確保行為保全的申請是基于充分的證據(jù)和正當?shù)睦碛?，是出于維護合法權益的目的，而不是僅僅為了拖延或濫用程序。而對業(yè)主來說，在對行為保全建立充分理解的基礎上，警惕行為保全濫用的同時也可根據(jù)具體情況積極利用行為保全程序，保護自身合法權益。
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